Steueraufschub bei Umstrukturierungen und Ersatzbeschaffungen im Geschäfts- sowie im Privatvermögensbereich

Fall 1: Asset Swap Pensionskasse mit Anlagestiftung

1. Sachverhalt

Die junge Pensionskasse Alpha mit Sitz in Zürich ist eine Personalvorsorgestiftung im Sinne von Art. 48 Abs. 2 BVG. Alpha hat mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 15. Januar 2020 ihre einzige Liegenschaft, eine Wohnliegenschaft in der Stadt Zürich, zum Verkehrswert von CHF 16 Mio. an die Anlagestiftung Omega übertragen. Bei Omega handelt es sich um eine Anlagestiftung im Sinne von Art. 53g BVG, welche die kollektive Anlage und Verwaltung von ausschliesslich der Personalvorsorge dienenden Vermögen der 2. Säule bezweckt und der Aufsicht des BSV untersteht.

Für die Übertragung der Liegenschaft wurde Alpha von Omega mittels Ausgabe von nennwertlosen Ansprüchen (Buchforderung) an der Anlagegruppe "I." abgegolten. Alpha hat durch die Transaktion ihr bisheriges direktes Immobilieneigentum in eine indirekte Immobilienanlage umgewandelt (Asset Swap). Der Asset Swap erfolgte, um bei Alpha die Rendite auf der Immobilienanlage aufgrund einer effizienteren und professionelleren Immobilienverwaltung sowie einer breiteren Streuung der Risiken zu steigern.

Die Anlagekosten der übertragenen Liegenschaft beliefen sich bei Alpha auf CHF 11 Mio., die jährlichen Mieterträge auf CHF 0.4 Mio. Alpha beantragte Aufschub der Grundstückgewinnsteuer infolge Reorganisation. Das Steueramt der Stadt Zürich lehnte den Steueraufschub ab und veranlagte einen steuerbaren Grundstückgewinn von CHF 5 Mio.

Wie Alpha ist auch Omega gemäss Art. 80 Abs. 2 BVG von der Gewinnsteuerpflicht befreit.

Frage:

• Hat das Steueramt der Stadt Zürich den Steueraufschub zu Recht verweigert?

Fall 2: Quasifusion

1. Sachverhalt

Andy Aebi (AA) und Bea Bürkli (BB), beide mit Wohnsitz im Kanton Zürich, halten im Privatvermögen je 50% der Aktien der Alpha Immo AG mit Sitz in Zürich, welche im Bereich der Immobilienentwicklung und -verwaltung tätig ist. Die Alpha Immo AG hält mehrere Mehrfamilienhäuser und Entwicklungsprojekte im Kanton Zürich.

Die aktuelle Struktur kann wie folgt dargestellt werden:

AA und BB wollen ihr Immobilien-Engagement langfristig diversifiziert fortführen und planen, die Alpha Immo AG mit der börsenkotierten Immobiliengesellschaft Omega AG zusammenzuschliessen. Omega AG soll die Alpha Immo AG mittels Quasifusion übernehmen. AA und BB werden demnach 100% ihrer Aktien Alpha Immo AG zum Verkehrswert an die Omega AG übertragen, wobei sie mit rund 51% des Übernahmewerts in Aktien Omega AG (Sacheinlage, Beteiligungsquote Omega insgesamt rund 10%) und mit rund 49% des Übernahmewerts in bar (Kauf) abgegolten werden.

Die Omega AG schliesst eine Fusion von Alpha Immo AG mit Omega AG nicht aus.

Die Struktur nach der Quasifusion kann wie folgt dargestellt werden:

AA und BB beauftragen Sie mit der Einholung eines Rulings zur Steuerneutralität der Quasifusion. Im Rahmen der Bestätigung der Steuerneutralität teilen die involvierten Gemeindesteuerämter mit, dass sie AA und BB hinsichtlich des Verkaufs der für die Hingabe der Aktien Alpha Immo AG erhaltenen Aktien Omega AG mit einer fünfjährigen Veräusserungssperre belegen.

Fragen

• Frage 1: Kann die Quasifusion grundsteuerneutral durchgeführt werden?
• Frage 2: Wie beurteilen Sie die Auferlegung einer fünfjährigen Veräusserungssperre für die Aktien Omega AG?
• Frage 3 / Annahme: Alpha Immo AG wird direkt mit Omega AG fusioniert (keine Quasifusion, Seitwärtsfusion bzw. Fusion von Parallelgesellschaften) und AA und BB erhalten für ihre 100% Aktien Alpha Immo 20% Aktien Omega. Wie wäre die Veräusserungssperrfrist hier anzusetzen?
• Frage 4: Welche Fragen stellen sich für Grundstückgewinnsteuer bzw. Einkommenssteuer im Falle der Fusion von Omega und Alpha innerhalb von 5 Jahren seit der Quasifusion?
• Frage 5: Wie beurteilen Sie die Quasifusion, falls AA und BB ihre Aktien Alpha Immo AG gegen Zuteilung von Fondsanteilscheinen an den Omega Fund (Kollektive Kapitalanlage, vertraglicher Anlagefonds mit indirektem Grundbesitz) übertragen?

Fall 3: Ersatzbeschaffung von zwei «genutzten» Liegenschaften?

1. Sachverhalt (inkl. graphische Ausgangslage)

Die Pflichtige X bewohnte die Liegenschaft Nr. 20 (AB1001) zusammen mit ihrer Familie. Die Liegenschaft stand ursprünglich im Eigentum ihres Vaters. Die Eltern wohnten ihrerseits in der Liegenschaft Nr. 22 (AB1002), welche sich ebenfalls in ihrem Eigentum befand.

Im Jahr 2004 zogen die Eltern weg und überschrieben beide Liegenschaften schenkungshalber auf die Tochter.

Im April 2020 wird nun die Liegenschaft Nr. 22 (AB1002) für CHF 3'600'000 an Dritte veräussert. Bereits im Februar 2020 wurde die Liegenschaft Nr. 20 (AB 1001) an eine weitere Partei für CHF 4'100'000 verkauft.

Am 12. Oktober 2018 hat X im Sinne einer «Vorausbeschaffung» eine Liegenschaft in Küsnacht für CHF 10'000'000 erworben, wohin sie per 17. Februar 2019 auch den Wohnsitz verlegte.

Anlässlich der Veräusserung wird für beide Liegenschaften ein Steueraufschub infolge Ersatzbeschaffung geltend gemacht.

Die Häuser 20 und 22 sind unabhängig voneinander (Zugänge, Heizanlagen, Küche, Bäder, Garagen, separate Weinkeller) und es besteht kein Wanddurchbruch. Mittels verschiedener Belege weist X bzw. ihr Steuervertreter nach, dass die X zusammen mit ihrer Familie beide Liegenschaften «ständig» genutzt hat.

Frage

• Ist ein Aufschub infolge Ersatzbeschaffung zu gewähren und falls ja, in welchem Umfang?

Fall 4: Ersatzbeschaffung bei kumulativer Besitzesdauer von über 20 Jahren

1. Sachverhalt

Herr X hat im Jahr 2015 sein im Jahr 1988 erworbenes EFH zum Preis von CHF 1.5 Mio veräussert und eine Ersatzbeschaffung getätigt. Die Wegzugsgemeinde verfügte damals einen vollumfänglichen Aufschub zufolge Ersatzbeschaffung, wobei der Verkehrswert vor 20 Jahren auf CHF 800'000, der Gewinn auf CHF 700'000 und die Grundstückgewinnsteuer auf CHF 134'700 festgelegt wurde.

Im Jahr 2021 veräussert Herr X schliesslich auch sein Ersatzobjekt ohne eine weitere Ersatzbeschaffung zu tätigen.

Das zuständige Zürcher Gemeindesteueramt nimmt im Rahmen der Beschlussfassung die übliche Gesamtbesteuerung vor und berücksichtigt den aufgeschobenen Grundstückgewinn von anno dazumal in der Höhe von CHF 700'000 als sogenannte «Minus-Anlagekosten».

Herr X erhebt daraufhin gegen den Veranlagungsbeschluss Einsprache mit der Begründung, dass der aufgeschobene Gewinn aufgrund der über 20- jährigen Besitzesdauer (Ankauf ursprüngliches Objekt bis Verkauf Ersatzobjekt) neu berechnet werden müsse.

Frage

• Hat Herr X Recht?

Fall 5: Dauerhafte und ausschliessliche Selbstnutzung?

1. Sachverhalt

Familie B kaufte am 27. Februar 2009 eine Stockwerkeinheit an der S-Strasse in Zürich. Am 1. März 2011 zogen sie in die Wohnung ein.

Nach einem grossen Streit trennten sich die Ehegatten im August 2016. Die Frau zog zusammen mit den Kindern nach Spanien, der Mann verlegte seinen Wohnsitz nach Flims. Aus finanziellen Gründen wurde die bisherige Familienwohnung auf unbestimmte Zeit zur Vermietung ausgeschrieben. Ab März 2017 war die Wohnung bereits fremdvermietet.

Nachdem sich die Eheleute wieder versöhnten, mieteten sie ab dem 1. Juni 2017 eine Familienwohnung an der G-Strasse (in Zürich).

Am 16. Mai 2019 verkauften sie die Stockwerkeinheit an der S-Strasse und erwarben als Ersatzobjekt eine neue Wohnung an der K-Strasse (ebenfalls in Zürich).

Frage

• Wie ist die Ersatzbeschaffung in Bezug auf den zeitlichen Ablauf zu beurteilen?

Fall 6: Ersatzbeschaffung von zwei Grundstücken

1. Sachverhalt

Familie Meiser erwarb am 7. Juli 2013 ein Einfamilienhaus in der Gemeinde Hettlingen und bewohnte dieses bis im Februar 2016, als sich aufgrund der Änderung der Berufssituation von Frau Meiser ein Wohnortswechsel aufdrängte. In der Folge erwarben Herr und Frau Meiser am 19. Januar 2016 für CHF 1.35 Mio. eine Eigentumswohnung in Rickenbach, welche sie am 21. Februar 2016 bezogen. Das nicht mehr benötigte Einfamilienhaus in Hettlingen wurde anschliessend am 8. Juli 2017 zum Preis von CHF 1.7 Mio. veräussert.

In der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer wurde die Eigentumswohnung in Rickenbach nicht als Ersatzobjekt deklariert, da diese nur als Übergangswohnung dienen sollte, bis ein geeignetes Einfamilienhaus erworben wird.

Nach langer Suche fand am 3. März 2019 schliesslich die Beurkundung des Kaufvertrages für ein herziges Einfamilienhaus am Stadtrand von Winterthur mit einer grossen Gartenfläche für die Kinder statt. Die Eigentumsübertragung als auch der Bezug erfolgten am 15. Januar 2020.

Am 22. Februar 2020 geht bei beim zuständigen Gemeindesteueramt ein Revisionsgesuch der Familie Meiser ein, worin sie den Aufschub der Grundstückgewinnsteuer aus dem Verkauf des Einfamilienhauses in Hettlingen aufgrund des Erwerbs des Einfamilienhauses in Winterthur zufolge Ersatzbeschaffung beantragen.

Fragen

• Frage 1: Ist das Revisionsgesuch rechtzeitig eingegangen?
• Frage 2: Ist der Steueraufschub zufolge Ersatzbeschaffung zu gewähren?

Fall 7: Ersatzbeschaffung bei nachträglich begründeten Stockwerkeigentum

1. Sachverhalt

Die Familie Lebewohl lebte für lange Zeit glücklich und zufrieden mit ihren Kindern in einem grossen Einfamilienhaus in Zürich. Nun, da die Kinder erwachsen und ausgezogen sind, ziehen Herr und Frau Lebewohl in Betracht, für sich eine kleinere Eigentumswohnung zu erwerben. Das Einfamilienhaus wird deshalb in drei Wohnungen unterteilt, wovon zwei Wohnungen vermietet und eine Wohnung durch Herrn und Frau Lebewohl bewohnt werden.

Als sie endlich ihr Traumobjekt gefunden haben, ziehen sie um und begründen auf dem ursprünglichen Objekt Stockwerkeigentum.

Die zuvor selbst bewohnte Wohnung verkaufen sie an ihren Sohn. Die beiden anderen Wohnungen werden weiterhin vermietet.

Herr und Frau Lebewohl fragen das Steueramt an, ob für den Verkauf der Wohnung ein Steueraufschub zufolge Ersatzbeschaffung in Frage kommt.

Frage

• Was geben Sie zur Antwort?

Fall 8: «Problematik 2-Jahresfrist»

1. Sachverhalt

Beim Steueramt der Gemeinde Uster geht am 11. Oktober 2021 ein Revisionsgesuch ein für einen Steueraufschub infolge getätigter Ersatzbeschaffung von Frau Krankl.

Die Koordinaten für das Revisionsgesuch lauten:

Im Schreiben hält Frau Krankl u.a. fest: «Während der sogenannten und mir mitgeteilten 2- jährigen Frist konnte kein geeignetes Objekt gefunden werden. Zudem war ich infolge familiärer Umstände und auch persönlicher Schicksalsschläge psychisch stark belastet und während Jahren nicht in der Lage, eine Ersatzbeschaffung zu tätigen.»

Dem Schreiben liegt eine Bestätigung ihres Therapeuten bei, dass sich Frau Krankl seit Juni 2017 bei ihm in der Psychotherapie befindet. Weiter führt das Schreiben aus, dass Frau Krankl aufgrund ihrer Symptomatik in der Folgezeit nicht in der Lage gewesen sei, sich auf die Suche nach einer Liegenschaft zu machen oder eine solche zu erwerben, um den Erlös aus dem Verkauf der Liegenschaft zu reinvestieren.

Fragen

• Frage 1: Sind die Voraussetzungen für die geltend gemachte Ersatzbeschaffung gegeben, insbesondere was die Angemessenheit der Frist für deren Geltendmachung betrifft?
• Frage 2: Hat Frau Krankl die Beweise und Behauptungen für die «Heilung» der Unbedenklichkeitsfrist genügend substantiiert?
• Frage 3: Wie lauten die Kriterien zur Abgrenzung unverschuldeter Verletzung der angemessenen Frist vs. selbstverschuldeter?

Fall 9: Ersatzbeschaffung auf eigenem Grundstück?

1. Sachverhalt

Werner Schmid veräusserte vom 9. bis 12. März 2020 drei Stockwerkeinheiten mit einer Wertquote von insgesamt 684/1000 Miteigentum am Grundstück Kat. Nr. 1 (GB Bl. 1), Wacholderweg 3, Zürich, zu einem Verkaufspreis von gesamthaft CHF 2'070'000. In den Kaufverträgen über die Landanteile wurden zudem werkvertragliche Abreden getroffen.

Mit der Erstellung des Neubaus wurde die Rutishauser Immobilienbau AG, Wil SG, beauftragt. Der Werkpreis für die Baute betrug pauschal total CHF 4'240'000.

Im Rahmen der Grundstückgewinnsteuerveranlagung im Herbst 2021 rechnete das Steueramt bei seiner Ermittlung den Werk- und Landpreis zusammen. Der ebenfalls geltend gemachte Steueraufschub bezüglich der von Schmid bewohnten Attikawohnung im Neubau blieb unberücksichtigt.

Schmids Steuervertreter erhob in der Folge fristgerecht Einsprache. Dabei stellte er zum einen den Antrag, dass die Zusammenrechnung von Werklohn und Landpreis zu unterbleiben habe, da zwischen Landveräusserer und Werkunternehmerin keine Identität bestehe, auch keine wirtschaftliche. Zum anderen vertrat er die Ansicht, dass bei der Besteuerung der ursprünglich gestellte Antrag auf Steueraufschub entsprechend zu berücksichtigen sei. Letzterer begründete er damit, dass Schmid die zuvor abgerissene Liegenschaft bis zum Schluss selbst bewohnt und die nun aus den Verkäufen erzielten Verkaufsgewinne zum Bau seiner Wohnung reinvestiert habe. Es läge eine klassische Ersatzbeschaffungskonstellation vor, die entsprechend zu berücksichtigen sei.

Weitere Angaben:

• VW vor 20 Jahren (für Bauland): CHF 1'500'000
• Handänderungskosten beim Verkauf: 2 ‰ (ohne MWSt.), hälftig aufgeteilt

Fragen

• Frage 1: Entfällt vorliegend die Zusammenrechnung von Werklohn und Landpreis?
• Frage 2: Wie ist der Ersatzbeschaffungsantrag zu beurteilen?