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Stefan Oesterhelt

Andrea Opel

Strukturierung des Immobilienvermögens mit Blick auf die Nachlassplanung

Workshop anlässlich des ISIS)-Seminars vom 28. November 2019 mit dem Titel «Steuerliche Aspekte der Nachlassplanung bei Grundeigentum»

11/2019
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1. Inländer mit Liegenschaft in anderem Kanton

1.1 Grundsachverhalt

Herr Amrein mit Wohnsitz in Meggen (LU) besitzt eine Liegenschaft in St. Moritz, die er von seinen Eltern geerbt hat. Herr Amrein nutzt die Immobilie zu Urlaubszwecken. Vor einigen Jahren hat er erheblich in diese investiert und dafür zwei Hypotheken aufgenommen über je CHF 1 Mio., die eine fest zu 2 % laufend bis Ende 2025 und die andere variabel bzw. kurzfristig auf jeweils drei Monate erneuerbar zu derzeit 0.5 %. Er ist Ende Oktober 2019 verstorben und hinterlässt als Erben seine Witwe und zwei gemeinsame Kinder. Nebst der erwähnten Liegenschaft besass er ein Wertschriftenvermögen von rund CHF5 Mio. Letztwillig hat er keine Anordnungen getroffen.
Der lokale Vermögenssteuerwert der Liegenschaft in St. Moritz beträgt CHF 3 Mio., der Eigenmietwert jährlich CHF50'000. Die Erben überlegen sich, die Liegenschaft werterhaltend zu renovieren, wofür sie eine Kostenschätzung von CHF 50'000 erhalten haben.

1.2 Fragen

  • Wer erbt die Ferienliegenschaft in St. Moritz?
  • Sind Erbschaftssteuern geschuldet?
  • Sofern Erbschaftssteuern zu bezahlen sind, wie wären diese zu vermeiden oder zu reduzieren gewesen?
  • Können die Erben werterhaltende Renovationskosten von ihrem Einkommen abziehen? Wenn ja, wovon?
  • Wer hat die Hypothekarzinsen zu bezahlen und wer kann sie wovon zum Abzug bringen?
  • Wie wären Fragen a) - e) zu beantworten, wenn die Liegenschaft über eine Immobilien-AG mit Sitz im Kanton Graubünden gehalten würde?

1.3 Sachverhaltsvariante 1 (Vermächtnis an Geliebten)

Die Ausgangslage präsentiert sich wie im Grundsachverhalt. Das Wertschriftenvermögen beträgt jedoch CHF 20 Mio. Weiter hat sich Herr Amrein im Alter «anders» orientiert. Er richtet seinem im Kanton Zürich wohnhaften Freund resp. Geliebten, mit dem er seit rund einem Jahr liiert ist, die Liegenschaft in St. Moritz als Vermächtnis aus.

1.4 Fragen zur Sachverhaltsvariante 1

  • Fallen im Zusammenhang mit dem Vermächtnis Erbschaftssteuern an?
  • Gesetzt der Fall, Erbschaftssteuern fallen an, wie lassen sich diese vermeiden?

1.5 Sachverhaltsvariante 2 (Schenkung an gemeinnützige Stiftung)

Herr Amrein besitzt eine Immobilie in Riehen (Kanton Basel-Stadt). Da seine Frau vorverstorben ist und er über keine Nachkommen verfügt, will er die Immobilie einer Stiftung mit Sitz in seinem Heimatkanton (Thurgau) verschenken. Die begünstigte Stiftung widmet sich der Pflege der Schweizer Mundartsprache unter besonderer Berücksichtigung des Thurgauer Dialekts in Zeiten zunehmender Internationalisierung.

1.6 Fragen zur Sachverhaltsvariante 2

  • Kann Herr Amrein die Zuwendung von seinem steuerbaren Einkommen abziehen?
  • Ist auf der Liegenschafts-Spende die Schenkungssteuer geschuldet?

2. Ausländer mit Liegenschaft in der Schweiz

2.1 Grundsachverhalt

Herr Hansen (deutscher Staatsangehöriger), wohnhaft in Hamburg, hat vor langer Zeit oberhalb von Vevey ein schönes Anwesen mit See- und Fernsicht erworben. Die Liegenschaft ist unbelastet.

Er stirbt hochbetagt im Jahre 2019 und hat letztwillig verfügt, dass zwei seiner insgesamt fünf Kinder dieses «bebaute Grundstück je zu gleichen ideellen Anteilen als nicht anrechenbares Vorausvermächtnis» erhalten, jedoch belastet mit einem lebenslänglichen unentgeltlichen Wohnrecht zu Gunsten der Witwe (Untervermächtnis).
Zudem gehört Herrn Hansen eine Yacht auf dem Genfersee (Schweizer Seite), welche er einem Neffen als Vermächtnis hinterlässt.

2.2 Fragen

  • Welche Steuern fallen im Zusammenhang mit dem Erbfall und der Ausrichtung der Vermächtnisse auf dem Grundstück an? Welche auf der Yacht?
  • Angenommen, die Waadtländer Steuerbehörden wenden sich erst neun Jahre nach dem Ableben von Herrn Hansen an die Erben und tun ihnen kund, die Erbschaftssteuer einfordern zu wollen. Bis die Veranlagungsverfügungen ergehen, verstreichen abermals fünf Jahre. Dringen die Behörden damit noch durch?
  • Wie verhielte es sich, wenn Herr Hansen seinen letzten Wohnsitz nicht in Deutschland, sondern in den Niederlanden gehabt hätte?

3. Inländer mit Liegenschaft im Ausland

3.1 Sachverhalt

Herr Züst (Schweizer Staatsbürger), wohnhaft in Zürich, hat in den späten 70-er Jahren eine Liegenschaft in Westerland/Sylt ins Alleineigentum zu CHF 5 Mio. mit CHF 2 Mio. Eigenmittel und CHF 3 Mio. Hypothek bei seiner Schweizer Hausbank erworben. Überdies unterhält er ein Bankkonto bei einer dortigen Lokalbank, worüber er die laufenden Unterhaltskosten abrechnet. Die Liegenschaft in Westerland enthält eine wertvolle Kunstsammlung, bestehend aus Frühwerken von Gerhard Richter. In der zugehörigen Garage steht ein Porsche 911 S.

Herr Züst hinterlässt bei seinem Ableben seine Witwe und zwei Kinder (alle Schweizer Staatsbürger), aber keine letztwillige Verfügung. Seine Witwe wohnt im Zeitpunkt seines Ablebens bereits seit zwei Jahren in der Liegenschaft in Sylt, da ihr das maritime Klima zusagt; die beiden Kinder leben in Zürich.

3.2 Fragen

  • Welche Steuerfolgen hat das Ableben von Herrn Züst in seinem Wohnsitzkanton Zürich bezüglich der Liegenschaft (sowie der Kunstsammlung und des Porsche) in Deutschland?
  • Was gilt bezüglich des Euro-Kontos bei der Lokalbank in Sylt?
  • Nach deutschem Recht ist von der Erbschaftssteuer jeweils ein Freibetrag abzugsfähig. Wenn für beschränkt Steuerpflichtige (d.h. gebietsfremde Personen) ein tieferer Freibetrag vorgesehen wird als für unbeschränkt Steuerpflichtige (d.h. gebietsansässige Personen bzw. «Inländer» gemäss deutschem ErbStG), was lässt sich dagegen tun?

3.3 Sachverhaltsvariante (Vollstreckung)

Die Ausgangslage präsentiert sich gemäss Grundsachverhalt. Nach dem Ableben von Herrn Züst verlässt seine Witwe Sylt; die Erben verkaufen das Anwesen umgehend. Währenddessen sind die deutschen Steuerbehörden dabei, die geschuldeten Erbschaftssteuern zu ermitteln. Sie fordern zu diesem Zweck von den Schweizer Steuerbehörden verschiedene Informationen ein und bitten um Unterstützung bei der Durchsetzung der Steuerforderung.

3.4 Fragen zur Sachverhaltsvariante

  • Werden die deutschen Steuerbehörden Auskünfte von den Schweizer Kollegen erhalten?
  • Sind die Schweizer Behörden bei der Vollstreckung der Steuerforderung behilflich?

4. Inländer mit Liegenschaften im Ausland, gehalten über einen Trust/eine Stiftung

4.1 Sachverhalt

Herr Bentley (britischer Staatsbürger) ist zusammen mit seiner Frau seit über 20 Jahren in der Schweiz (Kanton Zürich) wohnhaft. Er besitzt mehrere Liegenschaften im Ausland. Sie dienen ihm vorab als Renditeobjekte. Er hält diese Liegenschaften jeweils über lokale Gesellschaften, deren Anteile sich in einem Jersey-Trust befinden. Dieser wird von einem dort ansässigen Trustee verwaltet. Herr Bentley hat den Trust vor fünf Jahren errichtet, d.h. nach seinem Zuzug in die Schweiz.

Im Sommer 2019 verstirbt Herr Bentley; er hinterlässt seine Frau sowie zwei gemeinsame Söhne. Frau Bentley hat aus erster Ehe bereits eine Tochter. Diese ist ledig und kinderlos.

4.2 Fragen

  • Wie wird ein Trust steuerrechtlich behandelt? Zu welchen Steuerfolgen kann das Ableben von Herrn Bentley führen?
  • Was ist vorzukehren, um Erbschaftssteuern bei Ableben des Settlors zu vermeiden?
  • Herr Bentley vererbt seiner Frau sämtliche Anteile an einer bestimmten Immobiliengesellschaft. 40% dieser Anteile sind mit einem Vermächtnis zugunsten der Tochter belastet. Die Tochter schlägt das Vermächtnis jedoch aus. Kurz darauf schenkt ihr die Mutter sukzessive Anteile im Umfang von rund 40%. Steuerfolgen?
  • Wie verhielte es sich, wenn die ausländischen Liegenschaften direkt in den Jersey-Trust eingebracht worden wären (ohne Underlying Company)?

4.3 Sachverhaltsvariante (Stiftung)

Herr Bentley, inzwischen an die hiesige Rechtskultur gewöhnt, hat vor zehn Jahren die liechtensteinische Familienstiftung «pro filiis legitimis» errichtet, die seinen männlichen (ehelichen) Nachkommen einen angemessenen Unterhalt gewährleisten soll. Die Stiftung hält sämtliche Anteile an einer ausländischen Gesellschaft, die wiederum als einziges Aktivum über ein Miethaus im Ausland verfügt. Da Herr Bentley den liechtensteinischen Treuhändern nicht vollends traut, hat er sich zu Lebzeiten das jederzeitige Widerrufsrecht vorbehalten.

4.3 Fragen zur Sachverhaltsvariante

  • Warum hat Herr Bentley nicht einfach eine Familienstiftung nach schweizerischem Recht errichtet?
  • Wie ist die FL-Stiftung bis Mitte 2019 steuerlich zu beurteilen?
  • Wie ist die FL-Stiftung ab Mitte 2019 zu beurteilen? Steuerfolgen in der Schweiz?

5. Ausländer mit Liegenschaft in der Schweiz, gehalten von Schweizer Immobilien-AG

5.1 Sachverhalt

Herr Siemens aus Berlin hat von seinem Vater die Aktien einer AG mit Sitz in Basel geerbt, deren Hauptaktivum in einer Stockwerkeigentumswohnung in einer Immobilie bei Locarno besteht. Die AG wurde noch unter den Vorgängergesetzen der heutigen Lex Koller errichtet. Die Wohnung weist einen Buchwert von CHF150'000 und einen Verkehrswert von ca. CHF 1 Mio. auf. Die Finanzierung erfolgt zu 30 % aus Eigenmitteln der AG, zu 70 % besteht ein Aktionärsdarlehen (unverzinslich). Herr Siemens entrichtet der AG jährlich (zusätzlich zu seinem Zinsverzicht) eine Miete von CHF 15'000. Er beabsichtigt eine Totalsanierung, die mehrere 100'000 Franken kosten soll und fragt Sie um Rat, wie vorzugehen ist.

Langfristig möchte er die Wohnung seiner Ehefrau (falls überlebend) und seinen beiden Kindern überlassen. Er denkt aber auch über einen Verkauf nach.

5.2 Fragen

  • Wenn Herr Siemens die Liegenschaft vererben will, was raten Sie ihm?
  • Welches sind die Steuerfolgen, wenn Herr Siemens die schweizerische Immobilien-AG an einen Landsmann veräussert?
  • Welches wären die Steuerfolgen, wenn Herr Siemens seinen Wohnsitz in einem Staat hätte, mit dem die Schweiz ein DBA nach Massgabe des OECD- MA abgeschlossen hat (z.B. Frankreich oder UK), und er die Immobilien-AG wiederum einem Landsmann verkaufen würde?

5.3 Sachverhaltsvariante (Schenkung an Geliebte)

Die Ehe von Herrn Siemens ist zerrüttet. Inzwischen wohnt seine Geliebte in der Tessiner Immobilie. Herr Siemens überlegt sich, ihr die Anteile daran zu schenken, um ihr so ein sorgenfreies Dasein zu ermöglichen.

5.4 Frage zur Sachverhaltsvariante

Mit welchen Steuerfolgen ist dieses Vorgehen verbunden? Was raten Sie Herrn Siemens?

6. Crowdfunding durch Ausgabe von Real Estate Token

6.1 Sachverhalt

Eine Aktiengesellschaft mit Sitz im Kanton Zug gibt Real Estate Token aus. Die bei der Ausgabe dieser Token vereinnahmten Gelder werden in inländische Gewerbeimmobilien in mehreren Kantonen investiert. Der Token-Halter ist an den (Netto-)Mieteinnahmen berechtigt.

6.2 Fragen

  • Wie ist die Ausgabe des Tokens steuerlich zu behandeln?
  • Wie sind Zahlungen unter dem Token steuerlich zu behandeln?
  • Wie sind die Token im Erbfall zu behandeln?
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